陈大华为儿子购买了一套二手房用于结婚，交房后发现房屋漏水现象十分严重，陈家父子认为原房主卖房前故意隐瞒事实，违反了合同约定，故与原房主对簿公堂，要求解除合同并退还购房款。日前，此案经法院一审、二审终于有了圆满的结果。

 事件回放：购得二手房后发现漏水现象严重

2009年11月15日，张女士将宜兴丝绸花园43幢506室房屋一套出卖给王芳，为节省过户费用，双方未办理产权过户手续。王芳购买房屋后，一直没有入住，而是将该房登记在中介出售。2010年1月12日，王芳通过中介将该房卖给了陈大华，陈大华在多次看房后，与王芳签订了“房产买卖协议”，双方约定：王芳将前述房屋以总价451800元出卖给陈大华，屋内固定设施不动，卖方保证房屋不漏水，协议还约定了付款方式等其他内容。同年1月15日，陈大华将该房屋过户登记在儿子名下，并按协议约定于当月27日全部付清房款，与此同时，王芳以自己名义出具收条并将房屋钥匙交付给陈大华，并在交房前对房屋进行了出新。

拿到房屋钥匙后，陈家父子再次来到该房，当天正下着大雨，两人进入屋子后发现北面房间有点印水，门口的天窗也漏水，父子俩立即联系了王芳与物业部门。因为该房屋是顶楼，屋顶是斜屋面，三楼住户还在屋顶安装了个太阳能热水器，漏水是否与太阳能有关？陈家父子与物业人员跑上屋顶一看，原来太阳能热水器破裂了，正往瓦面喷水，情况一时无法解决。第二天，陈大华的儿子向宜兴市公证处申请了房屋漏水现象证据保全公证。

事后，两家就赔偿问题进行协商，但未有结果。陈家父子遂将王芳、张女士一并告上了法庭，请求解除房屋买卖合同，并判令被告王芳承担房屋过户费、中介费、公证费、调查取证费、律师代理费，计20018元。

庭审中，王芳表示，愿意由其一人承担相应责任，因此，原告当庭撤回了对张女士的起诉。

 争议焦点：房屋漏水是否导致买卖协议要解除？

原告陈家父子认为，王芳作为事实房主，不仅有将房屋交付给原告使用的义务，而且有义务确保交付的房屋没有瑕疵，不应该有漏水现象。但是，王芳卖房前为了掩盖原有漏水现象，故意隐瞒事实将房屋出新，并在协议中约定保证房屋不漏水，已构成恶意欺诈。太阳能发生漏水的现象是正常的，但太阳能漏水不可能造成顶楼房屋漏水。原告花45万多元购房，目的是为了用于儿子结婚，现在房屋发生漏水现象，对原告的身心健康带来严重的损害，已无法达到使用房屋的目的，被告王芳已经造成根本违约。

被告王芳认为，其购买了张女士的房屋后，当时没有过户，是事实上的房主，所以愿意承担相应责任。但房屋漏水的现象是由于三楼住户的太阳能漏水造成的，和她无关，房屋本身不存在质量问题，买卖协议也未约定如果房屋漏水可以退房退款。所以法院应驳回原告的诉讼请求。

    判决：驳回原告的诉讼请求

宜兴法院经审理认为，合同法规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的或者不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议或者不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

本案诉争房屋客观上存在漏水问题，不符合合同约定，出卖人应当承担修复等违约责任。如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由出卖人承担。但因为房屋漏水质量问题虽然也影响正常居住使用，却可以通过修复得以解决，因此，不能认为严重影响正常居住使用，即不能认为不能实现合同目的，故不符合法定的解除合同条件。另外，即便原告诉称出卖人出卖房屋时构成欺诈属实，也不符合法定的解除合同条件。依照相关法律规定，依法判决驳回了陈家父子的诉讼请求。

一审判决后，原告提起上诉。日前，在二审时，经无锡中院法官的主持下，双方就房屋修缮达成了调解协议。（文中当事人为化名）

 【法官寄语】

法律规定，出卖人交付的房屋必须符合质量要求或者合同约定，但二手房，尤其是年代较为久远的二手房，往往存在这样或者那样的质量问题，常常因此而发生纠纷。在进行二手房交易时，买家一定要了解清楚房屋的现状，尤其是房屋质量是否存在瑕疵，以决定购买与否。而一旦买受了房屋，发现房屋存在质量瑕疵，要注意选择正确的救济途径。比如本案，如果原告要求被告承担修复及修复期间造成的其他损失等违约责任，就会得到法院的支持。

所以，房屋买卖人在签订合同时，买受人最好在合同中提出，将可能出现的某些质量瑕疵，作为合同的解除条件予以特别约定，这样，一旦出现买受人不愿意看到的房屋质量问题，就可选择解除合同，通过退房退款予以解决。